*Greek text follows
The amending law N110(I)/2025 was published on 4th July 2025, amending the Transfer and Mortgaging of Immovable Property Law of 1965.
Two prerequisites have been added for the submission of an Entrapped Buyer Application (EBA), which did not exist previously:
(1) a title deed must have been issued for the property. This means that the number of properties that will be able to benefit from the procedure is significantly reduced, and
(2) if there are encumbrances predating the sale agreement, then either the written consent from the beneficiaries of these encumbrances must be submitted or an application must be filed at court by the buyer and a relevant order must be secured which will recognize that the beneficiary of the encumbrance (for example, the mortgagee) is refusing abusively and unjustifiably to provide the said consent. When this application to court is submitted, then auction procedures (among others) are suspended until the issuing of the order.
Regarding the aforementioned application to court, we interject here to note that procedurally it appears that the buyer will approach the mortgagee with a letter, he will request their consent for the transfer, and the mortgagee will respond stating whether they agree or not to the transfer. Subsequently, the buyer will have 45 days to file an application with the Court, and the application will be served on the mortgagee to state their position before the Court. Following the general evidentiary rule, the buyer with their application to the Court will have the burden of proof to prove that there is an abusive/unjustified refusal by the mortgagee.
Regarding the aforementioned requirement for the existence of a separate title deed, there is a special provision for trapped buyer applications that are already registered. These can only be examined if the issuance of a title deed is feasible and the title deed has been issued within 2 years and 8 months "from the date of commencement of the validity of the above-mentioned Law and after relevant notification by the Director."
Older Applications
Furthermore, for old applications, within 8 months of the relevant notification by the Director of the Land Registry, the following must be submitted: (i) In case of division of buildings with horizontal division and/or vertical separation of land and buildings, a certificate of the building permit of the development which was issued in accordance with the provisions of articles 10, 10B or 10C of the Streets and Buildings Regulation Law or (ii) in case of land division, certification that notification of completion of the development works has been submitted in accordance with the provisions of paragraph (2) of article 10 of the Streets and Buildings Regulation Law. It is understood that in case there is a valid planning permit and/or building permit on the date of commencement of validity of the amending Law, the 8-month deadline is deemed to begin from the expiration date of the said permit or from the expiration date of the first extension.
It is also important that the Director is expressly given the power to reject applications that do not meet the requirements of the Law. This is important for mortgagees, because it was observed during the application of the previous Legislation that the Land Registry did not reject trapped buyer applications that did not meet all the prerequisites for a transfer to take place but left them pending.
Additionally, article 44IB of the Law is amended. Now, if an auction procedure is completed by a mortgagee and there is a registered EBA on the property, the application for transfer that the mortgagee will submit to the Land Registry must be accompanied by certification from the competent authority that the issuance of a title deed is not feasible in accordance with the provisions of the Streets and Buildings Regulation Law.
How we can help
Our team advises on a wide range of contentious and non-contentious property and construction matters, and on amendments to property and construction laws, ensuring compliance with new regulations.
We provide legal assistance and representation, in and out of court, regarding all stages of an entrapped buyers application.
Στις 04/07/2025 δημοσιεύτηκε ο τροποποιητικός νόμος Ν110(Ι)/2025 ο οποίος τροποποιεί τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965.
- Έχουν προστεθεί 2 προϋποθέσεις για να μπορεί να καταχωρηθεί ΑΕΑ, οι οποίες δεν υφίσταντο προηγουμένως:
(1) πρέπει να έχει εκδοθεί τίτλος ιδιοκτησίας για το ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι περιορίζεται σημαντικά ο αριθμός των ακινήτων που θα μπορούν να επωφεληθούν την διαδικασία, και
(2) αν υπάρχουν προγενέστερα από το πωλητήριο έγγραφο εμπράγματα βάρη πρέπει είτε να υποβληθεί γραπτή συγκατάθεση των δικαιούχων ή να καταχωρηθεί αίτηση από τον αγοραστή το Δικαστήριο και να εξασφαλιστεί σχετικό διάταγμα το οποίο θα αναγνωρίζει ότι ο δικαιούχος του εμπράγματου βάρους (δηλαδή εσείς ως ενυπόθηκος δανειστής) αρνείται καταχρηστικά και αδικαιολόγητα την παροχή της εν λόγω συγκατάθεσης. Σε περίπτωση καταχώρησης της αίτησης αυτής στο Δικαστήριο τότε διαδικασίες πλειστηριασμού (μεταξύ άλλων) αναστέλλονται μέχρι έκδοση του διατάγματος.
Σε σχέση με την προαναφερόμενη αίτηση στο Δικαστήριο, παρεμβάλλουμε εδώ να σημειώσουμε ότι διαδικαστικά φαίνεται ότι ο αγοραστής θα αποτείνεται στον ενυπόθηκο δανειστή με επιστολή, θα ζητά την συγκατάθεση του για μεταβίβαση, και το πιστωτικό ίδρυμα θα απαντά αν συμφωνά ή όχι στην μεταβίβαση. Στην συνέχεια ο αγοραστής θα έχει 45 μέρες να καταχωρήσει αίτηση στο Δικαστήριο, και η αίτηση θα επιδίδεται στον ενυπόθηκο δανειστή για να τοποθετηθεί στο Δικαστήριο. Ακολουθώντας τον γενικό αποδεικτικό κανόνα, ο αγοραστής με την αίτηση του στο Δικαστήριο θα έχει το βάρος απόδειξης να αποδείξει ότι υπάρχει καταχρηστική/αδικαιολόγητη άρνηση. Ως εκ τούτου, θα είναι καλό να εξετάσει προσεκτικά ο ενυπόθηκος δανειστής τα στοιχεία που θα παρουσιάσει στην απάντηση του στην αρχική επιστολή του αγοραστή.
Ως προς την προαναφερόμενη απαίτηση για ύπαρξη ξεχωριστού τίτλου ιδιοκτησίας, υπάρχει ειδική ρύθμιση για τις αιτήσεις εγκλωβισμένου αγοραστή που είναι ήδη καταχωρημένες στο Κτηματολόγιο. Αυτές μπορούν να εξεταστούν μόνο εάν είναι εφικτή η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας και ο τίτλος ιδιοκτησίας έχει εκδοθεί εντός χρόνου 2 χρόνων και 8 μηνών ‘’από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του ως άνω αναφερόμενου Νόμου και μετά από σχετική ειδοποίηση του Διευθυντή’’. Περαιτέρω, για αυτές τις παλιές αιτήσεις, εντός 8 μηνών από σχετική ειδοποίηση του Διευθυντή πρέπει να υποβάλλονται: (i) Σε περίπτωση διαίρεσης κτιρίων με οριζόντια διαίρεση ή/και κάθετου διαχωρισμού γης και κτιρίων, πιστοποιητικό της άδειας οικοδομής της ανάπτυξης το οποίο εκδόθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 10, 10Β ή 10Γ του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου ή (ii) σε περίπτωση διαίρεσης γης, βεβαίωση ότι έχει υποβληθεί γνωστοποίηση συμπλήρωσης των εργασιών της ανάπτυξης σύμφωνα με τις διατάξεις του εδαφίου (2) του άρθρου 10 του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου. Νοείται ότι σε περίπτωση που υπάρχει σε ισχύ πολεοδομική άδεια ή/και άδεια οικοδομής κατά την ημερομηνία έναρξης ισχύος του τροποποιητικού Νόμου, η προθεσμία των 8 μηνών λογίζεται ότι αρχίζει από την ημερομηνία λήξης της εν λόγω άδειας ή από την ημερομηνία λήξης της πρώτης παράτασης.
Σημαντικό είναι επίσης ότι δίνεται ρητά στον Διευθυντή εξουσία απόρριψης αιτήσεων που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις του Νόμου. Αυτό έχει σημασία για τους ενυπόθηκους δανειστές, διότι παρατηρήθηκε κατά την εφαρμογή της προηγούμενης Νομοθεσίας ότι το Κτηματολόγιο δεν απέρριπτε αιτήσεις εγκλωβισμένου αγοραστή που δεν πληρούσαν όλες τις προϋποθέσεις για να γίνει μεταβίβαση αλλά τις άφηνε να εκκρεμούν.
Επιπλέον, τροποποιείται το άρθρο 44ΙΒ του Νόμου. Πλέον, εάν ολοκληρωθεί πλειστηριασμός από ενυπόθηκο δανειστή και υπάρχει καταχωρημένη ΑΕΑ στο ακίνητο, η αίτηση μετεγγραφής που θα καταθέσει ο ενυπόθηκος δανειστής στο Κτηματολόγιο θα πρέπει να συνοδεύεται από βεβαίωση της αρμόδιας αρχής ότι δεν είναι εφικτή η έκδοση τίτλου ιδιοκτησίας σύμφωνα με τις διατάξεις του περί Ρυθμίσεως Οδών και Οικοδομών Νόμου.
Επικοινωνήστε μαζί μας για νομική εκπροσώπηση, εντός και εκτός δικαστηρίου, όσον αφορά όλα τα στάδια μιας αίτησης εγκλωβισμένων αγοραστών.