*Greek text follows
Decision 2026/04: Unfair Terms in Mortgage Loan Agreements Result in €160,000 Fine for Alpha Bank Cyprus Ltd
On the 9th of March 2026, the Consumer Protection Service issued a significant decision against Alpha Bank Cyprus Ltd (hereinafter "Alpha Bank"), discovering the existence of unfair terms in mortgage loan agreements with consumers. The decision establishes clear limits on the discretionary power of Cypriot banks and strengthens transparency requirements, providing substantive guidance for the entire Cypriot banking sector.
Investigation Background
The competent authority conducted an ex officio investigation in the context of examining the terms contained in Alpha Bank's mortgage loan agreements. The investigation focused specifically on high-value credit agreements with particularly long duration, which are typically secured by mortgage on property used as a primary residence. The central subject of the examination was to investigate whether the specific terms had, have, or could have adverse effects on consumers.
Legal Framework
The examination was conducted pursuant to the Consumer Protection Law of 2021 (Law 112(I)/2021), which incorporates Directive 93/13/EEC into Cypriot law.
Of central importance are the principle of collective consumer protection and the examination of term transparency. As the Court of Justice of the European Union (hereinafter "CJEU") has ruled, the protection system established by the Directive is founded on the principle that inequality between consumer and bank requires positive intervention, independent of the parties' will. In this context, the CJEU has explicitly accepted that the examination of term transparency constitutes an integral part of the assessment of any unfairness of such terms in accordance with Directive 93/13/EEC, thus confirming the importance of such examination in the overall assessment of the legality of contractual terms.
The Identified Unfair Terms
Loan Disbursement
The first term concerns the method of loan disbursement. The competent authority found that this term presents a significant lack of transparency, as it does not clearly specify the payment methods for loan disbursement, the criteria on which these methods would be selected, nor to whom payments would be made. Consequently, Alpha Bank retains the right to unilaterally determine the manner of loan provision without being bound by objective criteria.
The Bank argued that the general nature of the term serves the necessary flexibility required by the bank, as each mortgage case is different. However, the competent authority determined that any existing practice of the Bank does not substitute for the obligation of transparency of contractual terms, since the consumer has no ability to know the practice in question.
Termination and Default
The second set of terms concerned contract termination. The competent authority found that certain terms are vague and extremely general, allowing the bank to exercise excessively broad discretionary power to determine when a breach occurs and to impose related consequences, without ensuring the necessary balance with consumer rights.
Particularly problematic was the characterization as a "fault" of any event which, in the bank's judgment, could potentially have an adverse effect on the debtor's financial situation or ability to meet obligations. The term does not specify the nature, severity, or material significance of breaches that trigger adverse consequences, nor does it provide proportionality criteria, with the result that the bank may act without regard to the consumer's individual circumstances.
Assignment of Rights
The third unfair term concerned the assignment of the bank's rights. The term imposes on the debtor prior consent to "any" modification of the contract in the event of assignment, creating an imbalance against the debtor, as they are obliged to accept indefinite future changes without the right to refuse, even if such changes substantially affect the debtor's legal position.
The competent authority determined that prior consent to "any" unilateral modification is vague and grants the bank unlimited discretion to modify the contract, which may significantly worsen the debtor's legal position without any possibility of objection.
Practical Guidance for Banks
Cypriot banks must consider the following practical implications:
Term Transparency.
Contractual terms must be formulated in a clear and precise manner. Compliance with other legislation does not substitute for the obligation of transparency under Law 112(I)/2021.
Proportionality of Sanctions.
Measures taken in the event of sanctions must be proportionate to the severity of the obligation breached and the seriousness of the breach.
Restriction of Discretionary Power.
The bank cannot retain unlimited discretionary power. Clear and objective criteria must be established.
Imposition of Administrative Fine and Directives to Alpha Bank
The competent authority imposed an administrative fine of €160,000, broken down as follows: €50,000 for the disbursement term, €60,000 for the termination terms, and €50,000 for the assignment term, with a fine of €1,000 per day in case of non-compliance.
Furthermore, it ordered the cessation of the established unlawful conduct and the adoption of all necessary measures by Alpha Bank to avoid future repetition.
Conclusion
Decision 2026-04 constitutes a landmark decision by the Consumer Protection Service in the field of mortgage loans, establishing stricter standards of transparency and balance in banking contracts, sending a clear message to Cyprus’s banking system.
Απόφαση 2026/04: Καταχρηστικές Ρήτρες σε Συμβάσεις Στεγαστικών Δανείων Επιφέρουν Πρόστιμο €160.000 στην Alpha Bank Cyprus Ltd
Στις 9 Μαρτίου 2026, η Υπηρεσία Προστασίας Καταναλωτή εξέδωσε σημαντική απόφαση κατά της Alpha Bank Cyprus Ltd (στο εξής «Alpha Bank»), διαπιστώνοντας την ύπαρξη καταχρηστικών ρητρών σε συμβάσεις στεγαστικών δανείων με καταναλωτές. Η απόφαση θέτει σαφή όρια στη διακριτική ευχέρεια των κυπριακών τραπεζών και ενισχύει τις απαιτήσεις διαφάνειας, παρέχοντας ουσιώδη καθοδήγηση για ολόκληρο τον τραπεζικό τομέα της Κύπρου.
Το Ιστορικό της Έρευνας
Η Εντεταλμένη Υπηρεσία διεξήγαγε αυτεπάγγελτη έρευνα στο πλαίσιο εξέτασης των ρητρών που περιλαμβάνονται σε συμβάσεις στεγαστικών δανείων της Alpha Bank. Η έρευνα επικεντρώθηκε ειδικά σε συμβάσεις υψηλών πιστώσεων με ιδιαίτερα μακρά διάρκεια, οι οποίες συνήθως εξασφαλίζονται με υποθήκη επί ακινήτου που χρησιμοποιείται ως πρώτη κατοικία. Ως κεντρικό αντικείμενο της εξέτασης τέθηκε η διερεύνηση του κατά πόσο οι συγκεκριμένες ρήτρες είχαν, έχουν ή ενδέχεται να έχουν δυσμενείς επιπτώσεις για τους καταναλωτές.
Νομικό Πλαίσιο
Η εξέταση διενεργήθηκε δυνάμει του περί Προστασίας του Καταναλωτή Νόμου του 2021 (Ν.112(Ι)/2021), ο οποίος ενσωματώνει στο κυπριακό δίκαιο την Οδηγία 93/13/ΕΟΚ.
Κεντρική σημασία έχουν η αρχή της συλλογικής προστασίας των καταναλωτών και ο έλεγχος της διαφάνειας των όρων. Όπως έχει κρίνει το Δικαστήριο της Ευρωπαϊκής Ένωσης (στο εξής «ΔΕΕ»), το σύστημα προστασίας που καθιερώνει η Οδηγία θεμελιώνεται στην αρχή ότι η ανισότητα μεταξύ καταναλωτή και τράπεζας απαιτεί θετική παρέμβαση, ανεξάρτητη από τη βούληση των μερών. Στο πλαίσιο αυτό, το ΔΕΕ έχει ρητά αποδεχθεί ότι ο έλεγχος της διαφάνειας των όρων αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της εξέτασης τυχόν καταχρηστικότητάς τους σύμφωνα με την Οδηγία 93/13/ΕΟΚ, επιβεβαιώνοντας έτσι τη σημασία του ελέγχου αυτού στη συνολική αξιολόγηση της νομιμότητας των συμβατικών όρων.
Οι Διαπιστωθέντες Καταχρηστικοί Όροι
Εκταμίευση Δανείου
Ο πρώτος όρος αφοράει τον τρόπο εκταμίευσης του δανείου. Η Εντεταλμένη Υπηρεσία διαπίστωσε ότι ο εν λόγω όρος παρουσιάζει σημαντικές ελλείψεις διαφάνειας, καθώς δεν προσδιορίζει με σαφήνεια τους τρόπους πληρωμής για την εκταμίευση του δανείου, τα κριτήρια με βάση τα οποία θα επιλέγονται οι τρόποι αυτοί, ούτε σε ποιον θα διενεργούνται οι πληρωμές. Συνεπώς, η Alpha Bank διατηρεί το δικαίωμα να καθορίζει μονομερώς τον τρόπο παροχής του δανείου, χωρίς να δεσμεύεται από αντικειμενικά κριτήρια.
Η Τράπεζα επιχειρηματολόγησε ότι ο γενικός χαρακτήρας του όρου εξυπηρετεί την αναγκαία ευελιξία, καθώς κάθε περίπτωση στεγαστικού δανείου είναι διαφορετική. Ωστόσο, η Εντεταλμένη Υπηρεσία έκρινε ότι η τυχόν υφιστάμενη πρακτική της Τράπεζας δεν υποκαθιστά την υποχρέωση διαφάνειας των συμβατικών όρων, καθώς ο καταναλωτής δεν έχει δυνατότητα να γνωρίζει την εκάστοτε πρακτική.
Τερματισμός και Πταίσματα
Η δεύτερη κατηγορία όρων αφορούσαν τον τερματισμό της σύμβασης. Η Εντεταλμένη Υπηρεσία διαπίστωσε ότι συγκεκριμένοι όροι είναι ασαφείς και υπερβολικά γενικοί, επιτρέποντας στην τράπεζα να ασκεί υπέρμετρα ευρεία διακριτική εξουσία για να κρίνει πότε συντρέχει παράβαση και να επιβάλλει τις σχετικές συνέπειες, χωρίς να εξασφαλίζεται η αναγκαία ισορροπία με τα δικαιώματα του καταναλωτή
Ιδιαίτερα προβληματικός ήταν ο χαρακτηρισμός ως «πταίσματος» οποιουδήποτε γεγονότος το οποίο, κατά την κρίση της τράπεζας, θα μπορούσε δυνητικά να έχει δυσμενή επίπτωση στην οικονομική κατάσταση του οφειλέτη ή στην ικανότητά του να ανταποκρίνεται στις υποχρεώσεις του. Ο όρος δεν προσδιορίζει τη φύση, βαρύτητα ή ουσιώδη σημασία των παραβάσεων που ενεργοποιούν τις δυσμενείς συνέπειες, ούτε προβλέπει κριτήρια αναλογικότητας, με αποτέλεσμα η τράπεζα να δύναται να ενεργεί χωρίς εκτίμηση των ατομικών περιστάσεων του καταναλωτή.
Εκχώρηση Δικαιωμάτων
Ο τρίτος καταχρηστικός όρος αφορούσε την εκχώρηση των δικαιωμάτων της τράπεζας.
Ο όρος επιβάλλει στον οφειλέτη προκαταβολική συναίνεση σε «οποιαδήποτε» τροποποίηση της σύμβασης σε περίπτωση εκχώρησης, δημιουργώντας ανισορροπία σε βάρος του, καθώς υποχρεούται να αποδεχθεί απροσδιόριστες μελλοντικές αλλαγές χωρίς δικαίωμα άρνησης, ακόμη και αν επηρεάζουν ουσιωδώς τη νομική του θέση.
Η Εντεταλμένη Υπηρεσία έκρινε ότι η εκ των προτέρων συγκατάθεση σε «οποιαδήποτε» μονομερή τροποποίηση είναι ασαφής και παρέχει στην Τράπεζα απεριόριστη ευχέρεια τροποποίησης της σύμβασης, η οποία ενδέχεται να επιδεινώσει σημαντικά τη νομική θέση του οφειλέτη χωρίς δυνατότητα αντίρρησης.
Πρακτική Καθοδήγηση για Τράπεζες
Οι Κυπριακές τράπεζες οφείλουν να λάβουν υπόψη τις ακόλουθες πρακτικές επιπτώσεις:
Διαφάνεια Όρων
Οι συμβατικοί όροι πρέπει να διατυπώνονται με σαφήνεια και πληρότητα. Η συμμόρφωση με άλλες νομοθεσίες δεν υποκαθιστά την υποχρέωση διαφάνειας βάσει του Νόμου 112(Ι)/2021.
Αναλογικότητα Κυρώσεων
Τα μέτρα που λαμβάνονται σε περίπτωση κύρωσης θα πρέπει να είναι ανάλογα με τη βαρύτητα της υποχρέωσης που παραβιάστηκε και τη σοβαρότητα της παράβασης.
Περιορισμός Διακριτικής Ευχέρειας
Η τράπεζα δεν μπορεί να διατηρεί απεριόριστη διακριτική ευχέρεια. Πρέπει να καθορίζονται σαφή και αντικειμενικά κριτήρια.
Επιβολή Διοικητικού Προστίμου και Οδηγίες προς την Alpha Bank
Η Εντεταλμένη Υπηρεσία επέβαλε συνολικό διοικητικό πρόστιμο €160.000, αναλυόμενο σε €50.000 για τον όρο εκταμίευσης, €60.000 για τους όρους τερματισμού και €50.000 για τον όρο εκχώρησης, με πρόστιμο €1.000 ημερησίως σε περίπτωση μη συμμόρφωσης.
Περαιτέρω, διέταξε τον τερματισμό της διαπιστωθείσας παραβατικής συμπεριφοράς και την υιοθέτηση όλων των απαραίτητων μέτρων από την Alpha Bank προς αποφυγή μελλοντικής επανάληψης.
Συμπέρασμα
Η Απόφαση 2026-04 αποτελεί σημαντική καθοδηγητική παρέμβαση της Υπηρεσίας Προστασίας Καταναλωτή στον τομέα των στεγαστικών δανείων, καθιερώνοντας αυστηρότερα πρότυπα διαφάνειας και ισορροπίας στις τραπεζικές συμβάσεις, αποστέλνοντας σαφές μήνυμα προς το τραπεζικό σύστημα της Κύπρου.